住宅ローンの選び方

住宅ローンで選ぶ際に知っておきたい基礎知識や専門用語、各種住宅ローンの比較情報をご案内します。

頭金とローンのバランス

住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要?

頭金は最低2割が必要です、と言われますが、これは金融機関の多くが物件価格の8割を上限としているためです。住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。
また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。
緊急予備資金として、生活費の3~6ヶ月分は手元に残しておきましょう。1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

頭金がいくらかで、総返済額も変わる

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。


<例>購入価格/3,000万円 返済期間/30年 金利1.0% ボーナス払いなし
頭金 300万円(1割) 600万円(2割) 900万円(3割) 1,200万円(4割)
借入額 2,700万円 2,400万円 2,100万円 1,800万円
毎月返済額 86,842円 77,193円 67,544円 57,895円
支払い総額(頭金含む) 約3,426万円 約3,379万円 約3,332万円 約3,284万円
←約47万円の差→  
←約94万円の差→  
←約142万円の差→

借入れできる金額を決める

いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。

1.将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める
2.老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める
3.どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が1%のローンなら、借入できる額は約3,180万円になります。金利が0.6%のローンなら約3,340万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

今の時点で購入するのであれば、 借入できる金額+貯蓄から出せる頭金=購入予算 となります。

数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、 希望予算-借入できる金額=準備が必要な頭金 ということになります。

とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

提供:イー・ローン

住宅ローンのボーナス返済

ボーナス時併用返済とは?

住宅ローンの返済方法には、毎月1回ずつ返済する「毎月返済」と、毎月の返済に加えて、ボーナス支給月に割増しをして返済する「ボーナス時併用返済」とがあります。
「ボーナス時併用返済」は、ボーナス月に返済額を増やせる分、毎月の返済額を減らすことができ、家計のバランスを図ることができる返済方法といえます。

ボーナス時併用返済、利用時の注意点

わかっていそうで意外な盲点となっているのが、ボーナス時併用返済の場合、毎月返済額とボーナス時返済額をダブルで返済しなければいけない点。ローンシミュレーションをして、現実の負担を測る際には、間違わないように注意しましょう。 また、住宅ローンは長期で返済していくものですが、ボーナスは景気や企業の業績に左右されるため、過度にボーナス返済に依存しすぎるとリスクが高くなります。 マイホームを取得すると、毎年の固定資産税や、火災保険料など住宅の維持経費も多くなります。このような経費をボーナスから捻出するケースも多いでしょう。このため、住宅ローンの返済は、基本的には毎月の家計支出内でやりくりできる範囲に抑えておく方が、家計管理もしやすくなります。ボーナス時併用返済を利用する場合でも、なるべく小さめに抑えた方がいいでしょう。ボーナスが安定的でない業種や企業などでは、ボーナス時併用返済を組まないほうが無難です。 また、返済完了が定年以降になる住宅ローンで、ボーナス時併用返済があるローンを組む場合は、繰上げ返済で定年前の完済を目指しましょう。

住宅ローンの諸費用

住宅を購入する際には、物件の購入金額以外に各種税金や手数料がかかります。
この諸費用は現金での支払いとなるので、頭金にプラスして準備する必要があります。 契約締結から引渡し時まで、その時々でかかる諸費用は以下のようなものがあります。

1.売買契約締結時
印紙税 売買契約書(建築工事請負契約書)に貼付
物件価格(建築工事請負額)
  • 1,000万円超 5,000万円以下・・・ 1万円
  • 5,000万円超 1億円以下・・・ 3万円
仲介手数料 中古住宅の場合、仲介業者に支払う。
(税抜き物件価額×3%+6万円)×1.08
契約時にはこの半分を支払うのが一般的

2.ローン契約締結時
印紙税 金銭消費貸借契約書に貼付
借入金額
  • 100万円超500万円以下・・・ 2千円
  • 500万円超1,000万円以下・・・ 1万円
  • 1,000万円超5,000万円以下・・・ 2万円
  • 5,000万円超1億円以下・・・ 6万円

3.決済、引渡し時
土地・建物の登録免許税(住宅用家屋の特例適用の場合) 登記の際にかかる税金
新築建物(所有権保存登記)固定資産税評価額の0.15%
中古建物(所有権移転登記)固定資産税評価額の0.3%
土地(所有権移転登記) 固定資産税評価額の1.5%
司法書士報酬 登記手続を依頼した司法書士への報酬
2~6万円程度
固定資産税等
精算金
中古住宅の場合、前所有者との間でその年の固定資産税等の精算が行われる場合がある。
精算額は月割り、日割り等個々の契約毎に決定する。
仲介手数料 契約時に支払っている場合はその残額
住宅ローン関係
事務手数料 住宅金融公庫の場合
  • 民間金融機関 借入機関によって異なる。
保証料 保証協会(公庫融資等)や保証会社(銀行ローン等)に支払う。
最近では保証料のかからないローンもある。
団体信用生命
保険料
フラット35の場合は任意加入。
借入残高、借入期間によって保険料は異なる。(返済期間30年、1,000万円で当初1年目の保険料は約2.8万円)
民間金融機関加入は強制が主流。
保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。
火災保険料 強制加入。住宅金融公庫の場合には特約火災保険があり保険料は一般の半額程度。民間金融機関の場合には提携保険会社の火災保険に加入する。
抵当権設定費用 登録免許税住宅金融公庫と財形住宅融資は非課税、その他融資は借入額の0.1%
司法書士報酬借入額による。約2~6万円程度

どのくらいの金額になる?

一般に新築なら価格の2~5%、中古は5~10%にもなるといわれています。実際にどのくらいの金額になるのか試算してみましょう。


<例>3,000万円のマンションを購入。

(建物評価額1,200万円、土地評価額800万円)
住宅ローンは民間金融機関から2,000万円を借入


  新築住宅の場合 中古住宅の場合
売買契約書印紙税 1万円 1万円
仲介手数料 103.7万円
固定資産税精算金 10.0万円
ローン契約書印紙税 2.0万円 2.0万円
所有権登録免許税 9.8万円 11.6万円
司法書士報酬 2.5万円 3.5万円
ローン関係諸費用 45.0万円 45.0万円
合計 60.3万円 176.8万円
  2.0% 5.9%

※上記表はあくまでも目安です。各算出額は諸条件によって異なります。

この他引越し費用や、新居の家具購入代もかかります。頭金に1割程度を乗せた金額を目標として、自己資金の準備を行っていく必要がありそうです。

住宅ローンの融資可能額

よりよい住宅ローンを選ぶためのコツ「住宅ローンの融資可能額」を解説。

住宅ローンの融資可能額とは?

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限(担保価値)と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

物件による制限

民間の金融機関では、以前は購入金額や担保評価額(物件評価額)の80〜90%程度を融資金額の上限とするのが一般的でしたが、最近ではその全額を融資金額の上限とすることが主流となっています。ただし、「購入金額=担保評価額」ではありません。担保評価額は各金融機関の基準により決められるため購入金額を下回る可能性もあるので頭金なしで検討している場合は注意が必要になります。また、金融機関やローンの種類によっては新築の物件や取り扱いエリアを限定するものなどもあります。なお、借り換えの場合には担保評価額の200〜300%まで融資可能なローンもあります。

住宅金融支援機構の【フラット35】は、マンションの場合は専有面積が30m2以上、一戸建ての場合は床面積70m2以上、物件価額が1億円以下などの基本条件があります。さらに住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることが条件となり、基準の適合にあたっては検査機関または適合証明技術者(中古住宅のみ)が発行する適合証明書の交付を受ける必要があります。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。


収入による制限

収入による制限は、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合は、年収に占めるすべてのお借り入れ(フラット35を含む)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、以下の基準となります。

収入による制限(民間金融機関の例)
税込み年収 返済負担率
250万円未満 25%以内
400万円未満 30%以内
400万円以上 35%以内
600万円以上 40%以内
注:返済負担率=年間返済額合計÷税込み年収

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例)Aさんの場合
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。

●物件による制限 購入金額の8割 4000万円×80%=3200万円

●年収による制限 年間返済額 700万円×40%=280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、 毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円 で試算します。

たとえば、金利3%、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、
Aさんの場合
(280万円÷12)÷4,216円 ×100万円 =約5534万円 となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。


金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。

Aさんの場合、(元利均等返済)

・金利3%の場合
返済期間20年だと 約4207万円
返済期間30年だと 約5534万円
返済期間35年だと 約6063万円
・返済期間30年の場合
金利2%だと 約6313万円
金利3%だと 約5534万円
金利4%だと 約4887万円

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

住宅ローンの返済方法

よりよい住宅ローンを選ぶためのコツ「住宅ローンの返済方法」を解説。

住宅ローンには、大きく元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。

特徴とメリットおよびデメリット
返済方法 特徴 メリット デメリット
元利均等
返済方式
毎回の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方法 毎回の返済額が同じなので長期にわたる返済計画が立てやすく、臨時に繰上返済をして支払利息の軽減をすることもできる 返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅い
元金均等
返済方式
借入元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法 毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ない 当初の返済額が大きく、返済負担が重い

返済総額の違いは?

住宅ローンは借入金額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、返済方法によって、返済総額にも大きな違いがでてきます。

例えば、3,000万円を30年間で返済する(金利3%、ボーナス返済なし)場合
返済方式 毎月返済額 総返済額 支払利息総額
元利均等
返済方式
12万6,481円
(元金と利息合計)
4,553.1万円 1,553.1万円
元金均等
返済方式
1回目返済は
15万8,333円
(うち元金は83,333円)
4,353.8万円 1,353.8万円
(元利均等方式との差は199.3万円)

このように両者を比べると、元金均等返済方式は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。
しかし、だからといって安易にこの返済方法を選ぶのは慎重にしたほうがいいといえます。返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子どもの教育費負担なども含めて収支を返済開始後10年分は予測しておくことが必要でしょう。
また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。なので、長期にわたって無理のない計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くしたいなら、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえるでしょう。


提供:イー・ローン

申請時の必要書類

申し込み時に必要となる書類や通数は、金融機関ごとに異なりますので予め確認をするようにしましょう。 各金融機関所定の書類以外で必要になる主なものは以下のようになります。
発行が必要な書類は早めに準備するようにしましょう。特に複数のローンを利用する場合などは同じ書類が複数必要になることもあります。 事前に通数などをよく確認し、まとめて準備すると良いでしょう。

借入者、収入合算者(連帯債務者)についての書類
書類 発行先
1.所得を証明する書類
・給与所得者の場合
 住民税決定通知書 市町村役場
 源泉徴収票 勤務先
・個人事業者の場合(2~3年分)
 納税証明書 税務署
 確定申告書(写) 税務署
2.住民票 市町村役場
3.健康保険被保険者証(写) 市町村役場または勤務先

物件についての書類
  建物新築 土地付住宅 マンション 発行先
売買契約書 不動産会社
工事請負契約書 建築会社
重要事項説明書 不動産会社
パンフレット 不動産会社
建築確認通知書 市町村等
土地・建物登記簿謄本 ○(中古) 法務局
建物平面図 法務局
地積測量図・公図 法務局
実測図 不動産会社

提供:イー・ローン

収入合算で借入額を増額

よりよい住宅ローンを選ぶためのコツ「収入合算で借入額を増額」を解説。

収入合算とは?

住宅ローンの融資可能額を決める要素のひとつが、借入者の収入です。収入が多いほど融資可能額は多くなります。本人の収入だけでは借入希望額について収入条件を満たさない場合、配偶者や親、子など同居予定の家族で安定的な収入がある人がいれば、その収入を加えることができます。これを「収入合算」といいます。収入合算は、金融機関で扱いが異なりますが、民間金融機関の住宅ローンでは配偶者や親・子などのうち1人分のみ、収入の2分の1を合算できるところが多いようです。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫の場合)の「フラット35」では、収入合算者となれる基本要件が民間金融機関より幅広いと言え、収入合算できる金額は収入合算者の年収の全額まで可能です。 ただし、合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合には、返済期間が短くなる場合があるため事前の確認が必要です。


収入合算のメリット

収入合算をすると、借入者が単独で借りるよりも多くの融資を受けることができます。まだ若くて収入が少ない、年齢が高く返済期間が短期間でしか組めない、というような場合配偶者や子どもなどの収入を合算すれば、借入額を増やすことが可能です。収入合算をし、かつ住宅を共有名義にした場合には、ローン控除も2人で受けることができます。なお、ローン控除を双方が受けたい場合には連帯債務者でなくてはなりません。連帯債務者になれない場合(合算だと連帯保証になる場合)には、各自でローンを組むことになります。


収入合算の注意点

収入合算は、希望する借入額を借入れるのには確かに有効な方法ですが、借入額を多くすれば返済額も多くなります。借入れ後に、合算者が仕事を辞め収入が減った場合などでも、返済が可能かどうか、十分な検討が必要でしょう。また、収入合算で共有名義にした場合、出資割合に応じて土地や建物の持分割合を決定し、登記する必要があります。出資割合と持分比率に大きな違いがある場合などは、贈与とみなされてしまうこともあるので、注意が必要です


提供:イー・ローン

住宅ローンの金利の種類

よりよい住宅ローンを選ぶためのコツ「住宅ローンの金利の種類」を解説。

ローン金利の主な種類としては、固定金利と変動金利があります。 固定金利は借入時に適用された金利が変わらないタイプで、変動金利は公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるタイプをいいます。このほか、住宅ローンに限れば、固定金利選択型や、段階金利型固定金利、上限金利特約(キャップ)付変動金利などもあります。一般的に、金利上昇期には、変動金利よりも固定金利の方が適用金利が高く、金利下降期には固定金利よりも変動金利の方が適用金利が高めになる傾向があります。

1.固定金利

完済まで借入れ時に決定された金利が適用されます。返済額も一定なので総支払額も予め決定することになり、毎月の家計管理や将来の家計見通しも立てやすいというメリットがあります。ただし、金利は他のタイプのものより高くなります。 なお、住宅ローンの場合は借入時から完済時まで金利が固定される全期間固定金利型と、当面の一定期間(3年、5年、10年、20年など)を固定する固定金利選択型が一般的です。 <注意点> 借入れ後、金利が低下した場合は結果的に金利負担が大きくなる可能性もあります。金利の低下幅がある程度大きくなった場合には、その時点で再度、固定金利のローンに借り換えることにより、金利負担の軽減を図ることが可能です。

2.変動金利

変動金利は、公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるタイプです。他の金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は低くなり、特に低金利時代や金利下降時期においてはそのメリットを享受しやすくなります。 <注意点> 適用金利が変動するので、金利が上昇すればその分金利負担が大きくなり返済額もアップします。借入当初の返済額のみならず、金利が上昇した場合でも返済可能かどうかを十分に検討する必要があります。 なお、住宅ローンの場合には一般的に適用金利は半年に1回見直されますが、返済額は5年間固定されるケースがよくあります。適用金利の変動により返済額が見直された際でも、増幅額は25%以内など決められていますので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいのですが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい元本がなかなか減らない、という状況も起こり得ます。

金利タイプの選び方

どのタイプの金利を選択するかは、ローンを組む際の重要なポイントです。金利動向や借入期間、借入金額、将来的なライフプランなどを勘案して、よく検討しましょう。

<固定金利の選択が望ましいケース>

<変動金利の選択が望ましいケース>

また、一部の金融機関では、固定金利と変動金利の両方を組み合わせた住宅ローンの借入が可能ですので、住宅ローンを検討している方は覚えておきましょう。

住宅ローンの借り換え

新たな住宅ローンを借入れて得た資金で今までの住宅ローンを一括返済することが、住宅ローンの借り換えです。金利が下落している状況ではよく実施されてきました。そのメリットやデメリットおよび注意点は次のとおりです。

<借り換えのメリット>

今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られること。

<借り換えのデメリット・注意点>

手続きは、新しいローンを組むことと同じなので、諸経費がかかること。ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかるので、これらのコストも含めて、返済総額の軽減効果があるかどうかをチェックすることが必要です。
また、当面の金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけでなく、トータルで利息軽減効果が出るかどうかも同時に十分考慮する必要があります。

借り換えの効果は?

・借入3,000万円、期間30年間の住宅ローンで、残り期間25年の時点で、借り換えをした場合
(担保評価などには問題なく、全額借り換えできるとする)

  年間返済額 返済総額の軽減 諸費用 正味の負担
軽減効果
借換え前(金利4%) 171.8万円 435.0万円
(年間差額17.4万の25年分)
70.7万円 364.3万円
借換え後(金利3%) 154.4万円

・借入2000万円で、期間20年、残り期間10年の時点で借り換えをした場合(他は上記同様)

  年間返済額 返済総額の軽減 諸費用 正味の負担
軽減効果
借換え前(金利4%) 145.4万円 67.0万円
(年間差額6.7万の10年分)
27.9万円 39.1万円
借換え後(金利3%) 138.7万円

このように借り換えの効果は、金利差があればあるほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、また残高が大きければ大きいほど効果がでてきます。

借り換えができないケースって?

なお、借り換えはどの住宅ローンでもできるわけではありません。

といった点に留意して、利用できるかどうかを検討しましょう。