住宅ローンの選び方

住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要？

頭金は最低2割が必要です、と言われますが、これは金融機関の多くが物件価格の8割を上限としているためです。住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。

また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。
緊急予備資金として、生活費の3～6ヶ月分は手元に残しておきましょう。1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

頭金がいくらかで、総返済額も変わる

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。

借入れできる金額を決める

いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。

1. 将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める
2. 老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める
3. どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が1％のローンなら、借入できる額は約3,180万円になります。金利が0.6％のローンなら約3,340万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

今の時点で購入するのであれば、
借入できる金額 ＋ 貯蓄から出せる頭金 ＝ 購入予算
となります。

数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、
希望予算 － 借入できる金額 ＝ 準備が必要な頭金
ということになります。

とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

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ボーナス時併用返済とは？

住宅ローンの返済方法には、毎月1回ずつ返済する「毎月返済」と、毎月の返済に加えて、ボーナス支給月に割増しをして返済する「ボーナス時併用返済」とがあります。

「ボーナス時併用返済」は、ボーナス月に返済額を増やせる分、毎月の返済額を減らすことができ、家計のバランスを図ることができる返済方法といえます。

ボーナス時併用返済、利用時の注意点

わかっていそうで意外な盲点となっているのが、ボーナス時併用返済の場合、毎月返済額とボーナス時返済額をダブルで返済しなければいけない点。ローンシミュレーションをして、現実の負担を測る際には、間違わないように注意しましょう。

また、住宅ローンは長期で返済していくものですが、ボーナスは景気や企業の業績に左右されるため、過度にボーナス返済に依存しすぎるとリスクが高くなります。

マイホームを取得すると、毎年の固定資産税や、火災保険料など住宅の維持経費も多くなります。このような経費をボーナスから捻出するケースも多いでしょう。このため、住宅ローンの返済は、基本的には毎月の家計支出内でやりくりできる範囲に抑えておく方が、家計管理もしやすくなります。ボーナス時併用返済を利用する場合でも、なるべく小さめに抑えた方がいいでしょう。ボーナスが安定的でない業種や企業などでは、ボーナス時併用返済を組まないほうが無難です。

また、返済完了が定年以降になる住宅ローンで、ボーナス時併用返済があるローンを組む場合は、繰上げ返済で定年前の完済を目指しましょう。

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住宅を購入する際には、物件の購入金額以外に各種税金や手数料がかかります。

この諸費用は現金での支払いとなるので、頭金にプラスして準備する必要があります。 契約締結から引渡し時まで、その時々でかかる諸費用は以下のようなものがあります。

どのくらいの金額になる？

一般に新築なら価格の2～5％、中古は5～10％にもなるといわれています。実際にどのくらいの金額になるのか試算してみましょう。

この他引越し費用や、新居の家具購入代もかかります。頭金に1割程度を乗せた金額を目標として、自己資金の準備を行っていく必要がありそうです。

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住宅ローンの融資可能額とは？

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

物件による制限

民間の金融機関では、以前は購入金額や担保評価額（物件評価額）の80〜90％程度を融資金額の上限とするのが一般的でしたが、最近ではその全額を融資金額の上限とすることが主流となっています。ただし、「購入金額＝担保評価額」ではありません。担保評価額は各金融機関の基準により決められるため購入金額を下回る可能性もあるので頭金なしで検討している場合は注意が必要になります。また、金融機関やローンの種類によっては新築の物件や取り扱いエリアを限定するものなどもあります。なお、借り換えの場合には担保評価額の200〜300％まで融資可能なローンもあります。

住宅金融支援機構の【フラット３５】は、マンションの場合は専有面積が30m2以上、一戸建ての場合は床面積70m2以上、物件価額が１億円以下などの基本条件があります。さらに住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることが条件となり、基準の適合にあたっては検査機関または適合証明技術者（中古住宅のみ）が発行する適合証明書の交付を受ける必要があります。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。

収入による制限

収入による制限は、住宅金融支援機構の【フラット３５】の場合は、年収に占めるすべてのお借り入れ（フラット３５を含む）の年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、以下の基準となります。

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例）Aさんの場合
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。

● 物件による制限
購入金額の8割
4000万円 × 80％ ＝ 3200万円

● 年収による制限
年間返済額
700万円 × 40％ ＝ 280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、
毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円
で試算します。

たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、
Aさんの場合
(280万円÷12) ÷ 4,216円 × 100万円 ＝ 約5534万円
となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

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住宅ローンには、大きく元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。

返済総額の違いは？

住宅ローンは借入金額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、返済方法によって、返済総額にも大きな違いがでてきます。

このように両者を比べると、元金均等返済方式は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。

しかし、だからといって安易にこの返済方法を選ぶのは慎重にしたほうがいいといえます。返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子どもの教育費負担なども含めて収支を返済開始後10年分は予測しておくことが必要でしょう。

また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。なので、長期にわたって無理のない計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くしたいなら、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえるでしょう。

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申し込み時に必要となる書類や通数は、金融機関ごとに異なりますので予め確認をするようにしましょう。

各金融機関所定の書類以外で必要になる主なものは以下のようになります。
発行が必要な書類は早めに準備するようにしましょう。特に複数のローンを利用する場合などは同じ書類が複数必要になることもあります。

事前に通数などをよく確認し、まとめて準備すると良いでしょう。

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収入合算とは？

住宅ローンの融資可能額を決める要素のひとつが、借入者の収入です。収入が多いほど融資可能額は多くなります。本人の収入だけでは借入希望額について収入条件を満たさない場合、配偶者や親、子など同居予定の家族で安定的な収入がある人がいれば、その収入を加えることができます。これを「収入合算」といいます。収入合算は、金融機関で扱いが異なりますが、民間金融機関の住宅ローンでは配偶者や親・子などのうち1人分のみ、収入の2分の1を合算できるところが多いようです。住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫の場合）の「フラット３５」では、収入合算者となれる基本要件が民間金融機関より幅広いと言え、収入合算できる金額は収入合算者の年収の全額まで可能です。 ただし、合算額が収入合算者の年収の５０％を超える場合には、返済期間が短くなる場合があるため事前の確認が必要です。

収入合算のメリット

収入合算をすると、借入者が単独で借りるよりも多くの融資を受けることができます。まだ若くて収入が少ない、年齢が高く返済期間が短期間でしか組めない、というような場合配偶者や子どもなどの収入を合算すれば、借入額を増やすことが可能です。収入合算をし、かつ住宅を共有名義にした場合には、ローン控除も2人で受けることができます。なお、ローン控除を双方が受けたい場合には連帯債務者でなくてはなりません。連帯債務者になれない場合（合算だと連帯保証になる場合）には、各自でローンを組むことになります。

収入合算の注意点

収入合算は、希望する借入額を借入れるのには確かに有効な方法ですが、借入額を多くすれば返済額も多くなります。借入れ後に、合算者が仕事を辞め収入が減った場合などでも、返済が可能かどうか、十分な検討が必要でしょう。また、収入合算で共有名義にした場合、出資割合に応じて土地や建物の持分割合を決定し、登記する必要があります。出資割合と持分比率に大きな違いがある場合などは、贈与とみなされてしまうこともあるので、注意が必要です

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ローン金利の主な種類としては、固定金利と変動金利があります。

固定金利は借入時に適用された金利が変わらないタイプで、変動金利は公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるタイプをいいます。このほか、住宅ローンに限れば、固定金利選択型や、段階金利型固定金利、上限金利特約（キャップ）付変動金利などもあります。一般的に、金利上昇期には、変動金利よりも固定金利の方が適用金利が高く、金利下降期には固定金利よりも変動金利の方が適用金利が高めになる傾向があります。

１．固定金利

完済まで借入れ時に決定された金利が適用されます。返済額も一定なので総支払額も予め決定することになり、毎月の家計管理や将来の家計見通しも立てやすいというメリットがあります。ただし、金利は他のタイプのものより高くなります。

なお、住宅ローンの場合は借入時から完済時まで金利が固定される全期間固定金利型と、当面の一定期間（3年、5年、10年、20年など）を固定する固定金利選択型が一般的です。

<注意点>
借入れ後、金利が低下した場合は結果的に金利負担が大きくなる可能性もあります。金利の低下幅がある程度大きくなった場合には、その時点で再度、固定金利のローンに借り換えることにより、金利負担の軽減を図ることが可能です。

２．変動金利

変動金利は、公定歩合や市場動向に連動して適用金利が変わるタイプです。他の金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は低くなり、特に低金利時代や金利下降時期においてはそのメリットを享受しやすくなります。

<注意点>
適用金利が変動するので、金利が上昇すればその分金利負担が大きくなり返済額もアップします。借入当初の返済額のみならず、金利が上昇した場合でも返済可能かどうかを十分に検討する必要があります。

なお、住宅ローンの場合には一般的に適用金利は半年に1回見直されますが、返済額は5年間固定されるケースがよくあります。適用金利の変動により返済額が見直された際でも、増幅額は25％以内など決められていますので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいのですが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい元本がなかなか減らない、という状況も起こり得ます。

金利タイプの選び方

どのタイプの金利を選択するかは、ローンを組む際の重要なポイントです。金利動向や借入期間、借入金額、将来的なライフプランなどを勘案して、よく検討しましょう。

<固定金利の選択が望ましいケース>

• 金利の上昇が予想される場合
• 借入金額が比較的多い場合
• 長期で借入れする場合
• 短期ローンでも金利上昇期に借りる場合

<変動金利の選択が望ましいケース>

• 金利の下降が予想される場合
• 金利が上昇した場合でも返済が可能である等、借入金額が比較的少ない場合
• 短期のローンを組む場合（金利上昇期以外）

また、一部の金融機関では、固定金利と変動金利の両方を組み合わせた住宅ローンの借入が可能ですので、住宅ローンを検討している方は覚えておきましょう。

新たな住宅ローンを借入れて得た資金で今までの住宅ローンを一括返済することが、住宅ローンの借り換えです。金利が下落している状況ではよく実施されてきました。そのメリットやデメリットおよび注意点は次のとおりです。

借り換えの効果は？

このように借り換えの効果は、金利差があればあるほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、また残高が大きければ大きいほど効果がでてきます。

借り換えができないケースって？

なお、借り換えはどの住宅ローンでもできるわけではありません。

• 公的ローンへの借り換えは利用できない
• 民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合がある
• 担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借り換えできない場合もある（なお、一部の金融機関では、担保割れでも対応できるような借り換えローンを取扱っている）
• 過去1年間の支払いに延滞がある

といった点に留意して、利用できるかどうかを検討しましょう。

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