未公開物件って何？

対象不動産が「住まい」の場合には、その物件にまだ居住中でありながら販売を開始することがよくあります。

その場合に物件を広告してしまうと、ご近所はもちろんのこと、不特定多数の人に自宅の売値や詳細を知られる事となってしまうため、多かれ少なかれ売主にとっては精神的負担が生じます。
特に、近隣関係、相続や離婚、借金などのトラブルが原因となる場合は、極力人目に触れずに売却したいと売主が希望するのも当然のことです。

そこで、一般公開はせずに未公開物件として業者間のみ情報を流通させて、売主のプライバシー保護を図るのです。

売り物件を積極的には公開せず、一般の人の目には触れさせない事で、「めったに売りに出ない希少な物件」という印象を与えたり、他の物件との比較を避けることでその価値を高めようとすることがあります。

例えば…任意売却物件は未公開が多い（他の物件との比較を避けるため）

売主（特に個人）が住宅ローンなどの返済ができなくなると、融資銀行は原則として競売の手続きに入ります。
この時その前段として一定期間、任意で売却できる期間がありますが、この期間を未公開として販売活動をする場合があります。買手が見つかれば、競売より高い金額で売却できる可能性が高いからです。

一方、一般公開してしまうと、公開価格が基準とされてしまうため、売れなかった場合の価格（評価）が低くなって競売に不利となるリスクが生じてしまいます。

だから任意売却物件には、未公開が多いのです。

売主には、短時間にスムーズに売却したいという気持ちがあります。同時に、買主には、他の買主より先んじて情報が欲しいという気持ちがあります。その双方の希望を満たすのが、段階的な公開です。

売出し初期にはほとんど一般の目に触れない狭い範囲において情報を流し、外観上「未公開・非公開」で売り出します。この段階で購入者が無い場合には、時間の経過によって段階的に公開範囲を拡大する方法です。

当初は未公開とし、時間の経過に応じて公開する売却方法です。

分譲地等で売れ残ってしまった物件など、同じ分譲地で既に購入した方がいる場合は、値下げした価格を広告などで公開できない場合や、 物件が持つ欠点（事件・事故・問題のある周辺環境等）を、購入者（希望者）に伝えなければなりません。

一方で、守秘義務の観点から一般の不特定多数には公開できない場合もあり、未公開扱いとすることがあります。

また、来月から〇〇〇万円価格を下げる、予定していなかったリフォームをするなどの情報も、事前に広告できない未公開情報になります。

マンションや一戸建てを買い取り、フルリフォーム、フルリノベーションして再販売することを専門とする会社があります。
その会社から仲介会社に対してメール・ＦＡＸなどで販売価格未定の仕入れ情報が送られてくることがあります。